【相続・贈与】駐車場と貸付地評価

※この記事は令和８年７月現在の法令に基づいて作成しています。

こんにちは、新潟市で活動しているハル税理士事務所、税理士の佐々木です。
相続財産に「駐車場」がある場合の評価について、不動産オーナーや店舗付属駐車場として持っている場合など、ご質問をいただきます。
とくに、不動産オーナーとは言えないまでも、空き地を駐車場として長年貸しているけど、これ相続の時にどうなるの？という質問も多いです。

今回は自分の考え方の整理のためにも、駐車場の相続税評価の考え方について整理します。

なお、過去の相続・贈与の記事はこちら。

１．駐車場の評価はまず「自用地」が原則

２代目（予定）

先生、うちの父（社長）がいろいろな土地を持っているのですが…。
そのうち、駐車場にして貸している土地もいくつかります。
けっこう都市部にあるんですが、これって相続税で評価どうなるんですか？

当事務所への相談の際にもこういった質問がけっこうあります。
父が子供たちへの相続を考える際に「そういえば、あの余った土地って、駐車場にして貸していたなぁ。ちょっとでも相続税が下がるんだろうか？」と、質問される場合があります。

とくに、アパートオーナー、マンションオーナーで賃貸している人だと「賃貸しているとたしか土地の評価が下がるんだったな…」と思いつくので、「じゃあ、駐車場貸ししている土地も…」と思うのは当然です。
しかし、建物を賃貸しているのと土地を賃貸しているのでは少し事情が変わります。

次から見ていきましょう。

①月極駐車場やコインパーキングは「土地の賃貸借」ではない

２代目（予定）

駐車場として人に貸しているので、土地の評価は下がりますよね？

実は、相続税評価の前に、そもそも駐車場の契約自体がそう単純ではありません。

駐車場に自動車を停めてもらう契約は、法律的には「自動車保管契約」に当たります。
土地そのものを貸す「土地の賃貸借」とは性質が異なるため、借地権や賃借権は発生しないという考え方です。
そのため、所有者自身が駐車場設備を用意して利用者に貸している月極駐車場やコインパーキングは、原則として「自用地」として評価します。

国税庁　タックスアンサー　No.4627　貸駐車場として利用している土地の評価

②評価が変わるかどうかは「構築物を誰が用意したか」

スタッフさん

同じ駐車場なのに、評価が変わることがあるんですか？

あります。
自用地評価（貸していない、自分の土地として評価）になるか、賃借権を控除できる評価（貸している土地の評価）になるかの分かれ目は、駐車場設備（アスファルト舗装や区画線、車止めなど）を誰が用意したかという点です。

土地の所有者自身がアスファルト舗装や区画整備を行い、利用者に駐車スペースとして貸している場合は、駐車場という「サービス」を提供しているとみなされ、自用地評価のままです。
一方で、借主側が自己の負担で構築物を設置し、土地そのものを借りて事業を行っている実態があれば、「土地の賃貸借」と認められ、賃借権部分を控除して評価できます。