【不動産経営】４棟までの方は簡易帳簿でOK、１０万円控除の方法

※この記事は令和８年８月現在の法令に基づいて作成しています。

こんにちは、新潟市で活動しているハル税理士事務所、税理士の佐々木です。
今回は、アパートやマンションを賃貸し始めた方で、さあ今年は青色申告するぞ、という方。
頑張る気持ちはあるものの「青色申告って簿記とか必要なんだっけ？会計ソフトないとダメ？？」と意気消沈する方が一定数いらっしゃいます。
そのような、不動産賃貸の青色申告で10万円の特別控除を受ける方法を記載していきます。
読めば分かりますが、複式簿記の知識も会計ソフトも必要ありません。

なお、不動産経営に関する他の記事も、あわせてご覧ください。

１．簡易帳簿でも１０万円の青色申告特別控除が受けられます

いいえ、そんなことはありません。
戸建てなら４棟、アパート・マンションなら9室程度の規模であれば、複式簿記や貸借対照表はなし、簡易な帳簿（簡易帳簿）だけで10万円の青色申告特別控除を受けることができます。
55万円や65万円の控除には正規の簿記（複式簿記）と貸借対照表の添付が必要ですが、10万円控除はハードルがぐっと下がります。

①10万円控除の対象となる方

不動産の貸付けが「事業的規模」といえるかどうかで、控除額の上限が変わってきます。
実務上の目安として、貸家なら５棟以上、アパート・マンションなど独立した部屋を貸す形態なら10室以上であれば、事業的規模として扱われます（いわゆる５棟10室基準）。

逆にいうと、４棟以下・９室以下であれば事業的規模には当たらない可能性が高いです。
55万円・65万円控除の対象にはなりませんが、その代わり10万円控除については、複式簿記でなくても受けられるということです。

５棟10室以上の物件をお持ちの方でも、複式簿記に挑戦して55万円控除を狙うのももちろん良いのですが、記帳に時間をかけられない方であれば、まずは簡易帳簿で10万円控除を確実に取る、という選択肢も十分にありです。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2072.htm
国税庁タックスアンサー　No.2072　青色申告特別控除。

②簡易帳簿とは、単式簿記でつける帳簿のこと

簡易帳簿とは、家計簿のように「いつ・誰から（誰に）・いくら」を項目ごとに記録していく単式簿記の帳簿のことです。

簡単に言えば、家計簿と似たようなものです。
複式簿記のように借方・貸方に分けて仕訳をする必要はなく、収入と経費をそれぞれの項目に振り分けて、日付・相手方・金額を記載していくだけで足ります。

また、10万円控除の場合は貸借対照表の添付も不要で、青色申告決算書のうち損益計算書部分を作成して提出すればOKです。
複式簿記の知識がなくても始められる、というのが簡易帳簿の一番のメリットですね。

③実際につける帳簿は４種類

標準的な簡易帳簿として、次の４種類がスタンダードです。

帳簿名	記載する内容
現金出納帳	現金の出し入れを、取引順に記載する帳簿
収入帳	物件ごとに、賃貸料・礼金・敷金・更新料などを記載する帳簿
経費帳	租税公課・修繕費・地代家賃・給料賃金などを、科目ごとに記載する帳簿
固定資産台帳	建物や設備など減価償却資産の取得・償却の状況を記載する帳簿

会計ソフトを使えば、通帳や請求書を見ながら入力するだけで、これらの帳簿は自動的に作成されます。
手書きで挑戦する場合も、月末に１か月分をまとめて記載する形で十分ですので、まずは始めてみることが大切です。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/kojin_jigyo/kichou07.pdf
国税庁　帳簿の記帳のしかた－不動産所得者用－（記帳の案内）。

④実際に帳簿を付けてみた

そうですよねー。
現金出納帳だの収入帳だの言われても？？？ですよね。

A.まずはゴールを確認

まずは、最終的に作ることになる青色決算書を見ましょう。
ゴールがどんなものか知るのは大事です。

こんな感じです。
難しそうに見えますが、実際には、「誰に貸して」「年間の収入がいくらあったか」「各経費（租税公課、消耗品など）の合計はいくらか」「減価償却関係」この程度です。
分解して、少しずつあたればさほど難しくありません。

B.実際に、決算書に合うように帳簿を作成してみる

ハル税理士事務所の代表税理士の佐々木が実験台？として、令和８年７月から個人での不動産賃貸業を初めてみました。
次のようなスプレッドシートに帳簿をまとめましたので、参考で。

これは、Gスプレッドシートで作成していますが、もちろん紙で似たように作成してもOKです。
ちなみに、当事務所のお客様で８５歳のアパート４つ持っているおばあちゃんいますが、ノートに書いてらっしゃいます。
減価償却だけは自信がないとのことで当事務所に依頼ですが、それ以外は立派にキレイに記帳されてます。

おっしゃる通り、上の横長が収入や借主の情報、つまり収入帳。
日付が入っている方が経費帳です。

また、私は現金をほぼ使いません。
もちろん、ゼロではありませんが経費で少し使う程度。
収入は家賃保証会社からの振り込みです。
このように、現金取引がほとんどない場合は、現金出納帳は不要です。

減価償却は必要ですが、これは少し難しいので、別で。

２．まとめ

今回は、１棟〜４棟ほどの規模で不動産経営をされている方向けに、簡易帳簿による10万円の青色申告特別控除についてお話ししました。
事業的規模（５棟10室基準）に満たない方でも、複式簿記や貸借対照表がなくても、上のように簡易に帳簿を整えるだけで10万円控除を受けることができます。
まずは白色申告から一歩進めて、簡易帳簿での青色申告にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

もし記帳のしかたで迷ったら、いつでもご相談くださいね。