【相続税】会社への貸地は評価80％減？特定同族会社事業用宅地等の特例

※この記事は令和８年９月現在の法令に基づいて作成しています。

こんにちは、新潟市で活動しているハル税理士事務所、税理士の佐々木です。
前回は、アパートや駐車場など人に貸している土地について「貸付事業用宅地等」の特例をご紹介しました。
今回は、その仲間ともいえる「特定同族会社事業用宅地等」について解説します。

同族会社のオーナー社長で、会社の建物が建っている土地を個人名義のまま会社に貸している、というケースは意外と多いです。
この場合も、要件を満たせば相続税評価額を大きく下げられる可能性があります。

なお、過去の相続・贈与の記事はこちら。

参考までに、小規模宅地等についての相続税の特例について、表にまとめました。
今回は、この色塗りの部分の話ですね。

宅地等の利用区分	特例の名称	限度面積	減額される割合
事業用の宅地等（貸付事業以外）	特定事業用宅地等	400㎡	80％
貸付事業用の宅地等（法人へ貸付け、その法人の事業用）	特定同族会社事業用宅地等	400㎡	80％
貸付事業用の宅地等	貸付事業用宅地等	200㎡	50％
居住用の宅地等	特定居住用宅地等	330㎡	80％

１．会社に貸している土地は評価80％減？「特定同族会社事業用宅地等」の特例

要件を満たせば評価額を80％減額できる可能性があります。
これは貸付事業用宅地等と同じく、租税特別措置法69条の4の「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」の一つで、「特定同族会社事業用宅地等」と呼ばれます。
被相続人が、自分や親族が経営する同族会社に貸していた土地について、400㎡までの部分を80％減額して評価できる制度です。

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sozoku/sochiho/080708/69_4/01.htm
国税庁　措置法69条の4（小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例）関係通達。

ここで、要件を法人側・取得者側に分けて表にまとめておきます。
まずはざっくり全体像をつかんでから、①〜④で一つずつ確認していきましょう。

【法人の要件】

要件	内容
持株要件	相続開始の直前において、被相続人・親族など（特別の関係がある者を含む）が、発行済株式総数（議決権）の50％超を保有していること
事業要件	その法人が、相続開始前から宅地等を事業の用に供していること（不動産貸付業・駐車場業などの「貸付業」は対象外）

【取得者の要件】

要件	内容
役員要件	宅地等を取得した相続人が、申告期限までにその法人の役員に就任していること（株主である必要はない）
保有継続要件	その宅地等を、申告期限まで保有し続けていること
事業継続要件	その宅地等が、申告期限までその法人の事業の用に供されていること

①「特定同族会社」とはどんな会社？

対象になるのは、相続開始の直前において、被相続人とその親族など（特殊関係者を含む）が、発行済株式総数（議決権）の50％を超えて保有している法人です。
いわゆる同族会社のオーナー社長であれば、自分１人もしくは家族で100％の株式を保有している場合がほとんどです。
多くの場合、この要件は満たします。

ただし、その法人が営む事業が不動産貸付業・駐車場業などの「貸付業」である場合は対象外です。
これは、不動産貸付業をしている人がこの規定を使って80％減額をするのを防ぐためにある防止策です。
あくまで不動産貸付業の場合には、前回ご紹介した「貸付事業用宅地等」の枠で検討してね、という国税庁からのメッセージですね。

②地代はタダ厳禁、「相当の対価」で貸していること

無償使用（使用貸借といいます）の場合には、この特例は使うことができません。
この特例は、法人が被相続人から相当な対価を払って土地を借りていることが前提です。
固定資産税相当額程度、あるいは無償（使用貸借）で貸している場合は、この特例の対象になりません。

もしもこの特例の適用を検討しているなら、周辺の地代相場もしくは固定資産税相当額を踏まえて、相当な地代を収受しているかを確認しておく必要があります。

③相続人は申告期限までに役員になっていればOK

被相続人自身が役員である必要はなく、土地を相続する方が、相続税の申告期限までにその法人の役員（取締役・監査役など）に就任していれば要件を満たします。
あわせて、申告期限までその宅地等を保有し続けていることも必要です。

A．役員になるのは「土地を相続する人」だけでいい？

いいえ、役員である必要があるのは、あくまでその宅地等を取得する相続人ご本人だけです。
被相続人が役員だったという事実も必要ありませんし、一緒に暮らすご家族が役員でなくても、この特例の適用には影響しません。
大事なのは「土地を相続する人」が申告期限までに役員に就任しているか、その一点です。

B．土地の相続人と株式の相続人が別々でも大丈夫？

大丈夫です。
特定同族会社事業用宅地等は土地を取得する相続人の要件だけを見る特例なので、株式を取得するのが別の親族でも問題ありません。
土地を相続した長男さんが、申告期限までにその会社の役員に就任していれば、株式を相続していなくても要件を満たします。

C．申告期限までに持株比率が50％を切ったらどうなる？

その場合も心配いりません。
50％超の判定は相続開始の直前時点で行うことになっています。
その後、申告期限までの間に第三者へ株式を譲渡して50％以下になったとしても、他の要件を満たしていれば特例の適用に影響しません。
とはいえ判定時点を勘違いしやすいポイントでもあるので、申告期限までに株式の異動を予定している場合は、事前に確認しておくと安心です。

④「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」との違い

似ているようで、実は使う場面が違います。
ポイントは「誰の、どんな事業のための土地か」です。
ひとつずつ整理していきますね。

A．特定事業用宅地等と何が違う？

減額割合・限度面積はどちらも同じ（400㎡・80％減額）なのですが、「誰が事業をしているか」が違います。
特定事業用宅地等は、被相続人ご本人や生計を一にする親族が、個人事業として直接その土地の上で事業を行っていた場合の特例です。
つまり、個人事業主の話と思えば問題ないです。

取得した相続人が申告期限までにその事業を引き継ぎ、申告期限まで営業を続けていること、そして宅地等を保有し続けていることが要件になります。
一方、特定同族会社事業用宅地等は、土地の名義人自身が事業をしているのではなく、土地を同族会社に貸し、その法人が事業を行っているケースが対象です。
社長のように、会社経営者の話ですね。
取得者に求められるのも「事業の承継」ではなく、「その法人の申告期限までの役員就任」という点が異なります。

B．貸付事業用宅地等と何が違う？

大枠はそうなのですが、もう少し細かい違いもあります。
貸付事業用宅地等は、被相続人等が不動産貸付業・駐車場業といった「貸付け」そのものを事業として行っていた宅地等が対象で、借主は第三者でも同族会社でもかまいません。
限度面積200㎡・減額割合50％で、取得者には貸付事業を引き継いで申告期限まで続ける「事業承継要件」と、宅地等の「保有継続要件」が求められます。

これに対して特定同族会社事業用宅地等は、借主が被相続人等の支配する同族会社に限られ、しかもその法人が貸付業以外の事業を行っていることが前提です。
取得者には貸付事業用宅地等のような事業承継要件はなく、代わりに「申告期限までにその法人の役員になっていること」が求められます。
限度面積400㎡・減額割合80％と、貸付事業用宅地等より優遇幅が大きい分、株式保有割合や地代の実態など確認すべきポイントも増える、というイメージですね。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
国税庁タックスアンサー　No.4124　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）。

⑤おまけ：資材置き場と特定同族会社事業用宅地

おまけで、経営者の方にこんなこと言われたことがあります。

社長「会社の資材置き場の土地がオレ（社長）の土地なんだよ。
ちゃんと地代ももらっているし、不動産所得で申告もしているぜ。
これなら、先生が言う特定同族会社事業用宅地の特例使えるよな？」

実際に現地を見せてもらうと、砂利敷きの土地に資材が整列しています。
私「社長さん、この特例は社長が貸している宅地（資材置き場）の上に上物があることが条件なんですよ。
構築物でも良いとはいえ、砂利敷はちょっと難しいですよ…。」

社長「なら、アスファルト施行でOKだな！」

私「まあ、たぶん……調べておきますね。」

まだ、実際にアスファルトは敷いていませんが、社長が冗談で言ったのか分からず。
構築物OKなので、アスファルトでもOKのはずですが、会話の中で答えるのは怖いですね。
税理士をしているとこのような、即答できない場面よくあります…。

２．まとめ

そうなんです。
特定同族会社事業用宅地等は、200㎡・50％減額の貸付事業用宅地等よりも減額幅が大きい分、法人の株式保有割合や地代の実態、相続人の役員就任など、確認すべきポイントも多い制度です。
「会社に土地を貸しているけれど、地代をどうするか曖昧にしている」という方は、早めに整理しておくことをおすすめします。

ご自身の土地が対象になるかどうか気になる方は、お気軽に当事務所までご相談ください。