【所得税】住宅ローン控除と事務所経費

※この記事は令和７年１月現在の法令に基づいて作成しています。

こんにちは、新潟市で活動しているハル税理士事務所、税理士の佐々木です。
お客様の個人事業主さんからたまに相談がある事項「住宅ローン控除を使いたいのですが」と「自宅を事務所にしたら経費になりますか？」。
これらが別々に問い合わせされていれば問題ありませんが、ある１人の個人事業主さんが両方の話をしたときには要注意という記事です。

住宅ローン控除と事務所経費

この運送屋さんのように、個人事業主で外での配送がメインであっても、請求書・見積書の作成、経理処理、仕事道具の保管などで自宅の一部を事務所として使うことは多いでしょう。
この際に、住宅ローン控除を利用していると注意点が多くなります。

１．住宅ローン控除とは

住宅ローン控除について、簡単に説明しますね。

マイホームの建設、購入にあたり金融機関から借入をした際に、その年のローン残額の０．７％程度を税額控除できる制度です。

かなり大雑把に説明しました。
実際には、「住宅ローン控除」だけで数ページ使うくらいに論点がありますし、頻繁に改正されています。
ちなみに、正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。

細かな説明はしませんが、制度の利用には次のような条件をクリアする必要があります。

けっこう条件が多いんですよ。
専門的な部分は建築会社がカバーしてくれますので、そんなに気にしなくとも大丈夫です。
そして、上の表の「床面積の２分の１以上が自身の居住用である」という部分が今回のポイントです。

条件を満たせば、その年のローン残額の０．７％を税額控除できます。

０．７％と聞くと、「少ないなぁ」と思う方が多いですが、実際にはかなり強い効果です。
税金を減少させる控除制度には「所得控除」と「税額控除」がありますが、住宅ローン控除は税額控除ですので、かなり税額が減ります。

例：住宅ローン残高　２，０００万円
　　所得５００万円　所得税額　４７万円

　住宅ローン控除額　２，０００万円　×　０．７％　＝　１４万円
　所得税額　４７万円　ー　１４万円　＝　３３万円
　（復興税額は無視して計算しています）

上記の例の場合ですと、所得税額が４７万円　⇒　３３万円　と２／３くらいになっています。
けっこうな減税効果です。

２．事務所経費

個人事業主の方はご自宅を事務所にされる場合が多いです。
その場合に、事務所の維持にかかった支出は当然に経費として計上が可能です。

そうです、「家事按分」といって、「事業で使う分と家事＝プライベートで使う分を分ける」という作業が必要になります。
とはいっても、何かテンプレや公式があるわけではなく、「実態」に応じて区分けします。

あまり、厳密に考え過ぎる必要はありません。
もちろん、テキトーなのもいけませんが、「普段の使用の状況に応じて」割合で分けることが多いです。

例えば、光熱水費であれば、事務所の面積／自宅の面積　とかにしていることが多いです。
例：自宅の床面積　１２０㎡、　事務所の床面積　３０㎡
　　⇒　３０㎡／１２０㎡＝１／４　⇒　光熱水費の１／４を計上する、という感じでしょうか。

これも「なぜ１／４にしたのか、という理由をメモして説明できるようにしておく」ことが大事です。
上の計算式のようなものでもいいですし、さらに具体的に４部屋のうち１部屋を事務所専用として使っている、でも良いと思います。

事業のみに使用しているものは「事業按分」の必要はありません。
ただ、「日常でも使うでしょ」というものは、プライベートでも使っていると疑われる可能性もあります。
疑われそうなものは、理由や状況を説明できるようにしましょう。

住宅ローン控除と事務所経費の併用のリスク

上記でも説明してきた中で、今回問題となるのは住宅ローン控除の要件の一つとして「床面積の２分の１以上が自身の居住用である」ところです。
つまり、自宅を事務所にする場合で、住宅ローン控除も併用して使おうとすると、「事務所の面積は自宅の２分の１未満にすべし」ということになります。
さらに言うと、住宅ローン控除は「マイホームの建築等に充てるためのローン」に優遇措置を持たせたものです。
事務所として使えますが、事務所にした部分は住宅ローン控除の対象から外れます。

結局、住宅ローン控除を利用している個人事業主さんが自宅を事務所とするかどうかについては、可能・不可能、有利・不利の検討が必要となります。

住宅ローン控除と事務所経費の併用ができない理由を押さえる

また、運送屋さんのように住宅ローン控除と事務所経費の併用をするパターンは大きく二つあります。

上記のうち、住宅ローン控除を利用しながら自宅を事務所として利用できる確実なパターンは、「自宅建築の時から事務所として使うことを念頭に住宅ローンを借りた」の状態です。
この状態は、住宅ローンの対象に事務所部分が該当していないので、問題なく併用できます。

では、「自宅建築後数年してから脱サラ、独立して自宅を事務所にしようとする」状態はどうでしょうか？
この場合、税法以前に銀行との関係性で困難な場合が多いです。

住宅ローンは前述のとおり「マイホーム建築」のための低金利長期返済の優遇措置です。
これを事務所に充てるのであれば、金融機関にとって低金利長期返済の優遇措置をする必要がなく、事業用のローンと同様の金利や返済期間にすればよいわけです。

何が言いたいかというと、「住宅ローンを組んでいる自宅を金融機関に内緒で勝手に事務所に転用はダメ」ということです。
バレるバレないではなく、契約違反です。

つまり、「自宅建築後数年してから脱サラ、独立して自宅を事務所にしようとする」ケースにおいて、併用を可能にするには、次の方法となります。

• 金融機関に事情を話す
• 事務所部分だけ事業用ローンに借り換え、もしくは一括返済する
• 住宅部分は住宅ローン控除、事務所部分は経費計上する

正直なところ、あまり現実的でない方法だと思います。
住宅ローンを一部繰り上げ返済してまで、事務所経費を計上するのか。
（事務所の経費計上による減税効果と繰り上げ返済による住宅ローン減少による増税効果のどっちが勝つのか？）
そもそも、金融機関が許してくれるのか？
（脱サラして収入減ったことを伝えるリスク、抵当権も付けているし保証協会も絡んでいるでしょうから…）

自宅建築後数年してから脱サラ、独立して自宅を事務所にしようとするケースの対応

個人的に、この手の相談が来ましたら、住宅ローン控除の経過年数を聞いて、少なくとも住宅ローン控除が使えなくなる１０年経過または１３年経過までは自宅を事務所として使う方法はやめた方が良いと伝えます。
そもそも、住宅ローン控除によりけっこうな減税の恩恵を受けていますので、それを数値でしっかり伝え、下手に金融機関との契約違反のリスクは負わないようにアドバイスします。

住宅ローン控除の期間が経過していたら、あとはローンだけの問題となるので、一括返済して自宅を事務所にする選択肢が浮上します。
その時の個人事業主さんの財政状況しだいですね。
ただ、一括返済する余裕があり、事業も好調であれば別に事務所を借りる選択肢もありますけどね。
（従業員を増やしたりする予定がある場合は、事務所を借りる方が良いです）

自宅建築の時から事務所として使うことを念頭に住宅ローンを借りたケース

この場合は、問題なく併用が可能です。

そもそも、事務所として利用する部分は住宅ローンを借りていない状態となっているでしょうから、金融機関との摩擦の心配もないでしょう。
事務所部分の経費は事業経費として問題ありません。
光熱水費など事務所部分の家事按分だけ、きちんと根拠を用意しておきましょう。

まとめ

今回の説明は、大枠での説明です。
こういう相談は、その個人事業主さんがそれぞれで状況が大きく異なります。

ケースによっては住宅ローン控除の途中でも一括返済して事務所経費を取った方が良い場合もありうるでしょう。
（住宅ローン自体がそもそも少ないとか、すでに自宅を事務所用に改装してしまったとか…）

ただ、私も税理士として覚えておかなければならない基本は、「住宅ローン控除は住宅にしか使えない」「住宅ローンは住宅のために優遇措置で借りている」という部分です。
当たり前といえば当たり前ですが、クライアントに有利に有利に考えると基本が抜けることがあるので、こうやって自戒の意味も込めて記事にしています。

住宅ローン控除や自宅を事務所にする際の相談は気軽にどうぞ。